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来宾新闻网-房住不炒应该是一个相对概念-江西新闻出版职业技术学院

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南昌大学

结构调整中最难撼动的是居民收入结构中高收入与低收入之间差距过大问题。虽然房产税、遗产税和资本利得税是很有效的缩小财产性收入差距的税改方案,但实际上却很难实施。如房产税已经试点很多年了,依然很难推出。

今後国企改革推进有望加速,因为过去靠土地财政,如果房住不炒,则今後将更多地依靠「国企财政」,这不仅会要求国企多上缴利润,而且要减少亏损,处置僵死企业等。此外,中央与地方的财政支出方面,今後靠发行地方政府专项债的模式发展空间有限,毕竟地方已经是高债务,而中央政府的杠杆率只有16%。因此,今後不仅应该由中央政府来提高杠杆率,而且财政赤字率也应该突破3%,唯有如此,才能维持经济增长相对平稳。

同时,抑制房价的方法似乎也有问题。房价由供需关系决定,房价上涨说明需求大於供给,那就应该扩大供给,同时抑制需求。其他很多国家或地区的土地是私有的,因此,在扩大供给上有难度,如香港就是这类情况,特区政府靠填海来扩大土地供给,效果甚微。但中国内地的土地是公有制,如果真的想扩大供给,城市的工业用地、农村宅基地等都可以转化为城市住宅用地。更何况目前制造业产能过剩,很多工业用地效率低下,为何不能转化为对住宅市场的土地供给呢?

扩大供给抑制需求2013年的十八届三中全会上就提出土地改革的一系列思路,如果宅基地改革越早,农民的财产性收入增长就越快。如今,笔者估计即便宅基地可以转让,新增需求也不会太大,因为投资取决於预期。总体而言,如今开放宅基地,则已卖不出好价钱了。

由於当前及今後的房地产政策取向是防止房价大起大落,这至少意味着政策对於房地产行业已经采取了「提前保护」措施,即大而不能倒。既然如此,银行及社会资本依然还是青睐房地产行业。

相比之下,制造业中的中小微企业、民营企业尽管从来都是政策扶持的对象,但收益风险比还是太低了。对银行而言,给盈利前景不明的民企贷款,不仅存在不良资产形成风险,还存在「道德风险」,而同样给盈利前景较为明确的房地产民企贷款,只要不形成不良资产,则所谓的「道德风险」也就不存在了。

警惕流动性危机最後,再讨论一下对於房住不炒的定义理解。房住不炒应该是一个相对概念,如果是绝对的房住不炒,那将导致流动性枯竭,必然引发危机。不妨以股市为例,新三板由於入市门槛高,交易十分清淡,近万家上市公司中,目前大部分股票都缺乏流动性。流动性的不足,会导致估值水平大幅回落,从而引发股权质押融资风险。

如全球主流股市中,上市公司按市值排序,其中後50%的股票交易额只占全市场股票交易额的5%,这也意味着,有一半的股票是很难交易的。A股市场过去是垃圾股交易活跃,未来也将失去流动性。而在期货市场中,90%的交易是投机的,如果没有这些投机交易,套期保值业务就没法开展了。

我们应该承认,过去四十年虽然实现了经济高增长,却弥补不了前三十年经济高波动导致的未富先老局面,因此,今後举债增长将是唯一的选择,如同现在的发达经济体一样。

笔者觉得要实现房住不炒目标,缩小目标与现实之间的差距,就应该扩大供给抑制需求,而不是大力度抑制供给,同时又小力度抑制需求。

经济进入存量时代经常听到这麽一句话:当上帝给你关上了一扇门,同时也会为你打开一扇窗。要达到房住不炒,意味着要关上房地产这扇门,那麽,同时应该打开哪扇窗呢?基建投资的增速已经很低了,还能拉起来吗?地方政府高杠杆已经不堪重负,很难。制造业产能过剩,城镇化、工业化都已经到了後期,也拉不起来。消费能起来吗?除了小众的奢侈品消费高增长,其他都是低增长。很明显,收入增速决定消费增速。如今年前八个月份乘用车销量同比下降12.5%,但豪华车销量仍然保持小幅增长。

房住不炒应该是一个相对概念,如果是绝对的房住不炒,那将导致流动性枯竭,必然引发危机。未来值得担心

从统计局提供的数据看,今年前八个月月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,反映出开发商对未来房地产市场的前景不是太看好了。在7月末的政治局会议上,再次明确了坚持「房住不炒」的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

房住不炒这一目标设定完全合理。根据笔者测算,中国房地产对GDP总量的直接和间接贡献接近30%,房地产成为银行的重要资产,成为地方政府财政的主要支撑,成为居民的主要资产。正是因为房地产成为众多主体的共同利益,因此,甚至有人认为房价永远不会下跌。但中国房地产经历了二十年牛市,累积了很大泡沫、隐含了很大风险,如果继续上涨,崩溃的杀伤力就更大。

当然,由於宏观调控往往是多目标的,抑制房地产开发商投资房地产,应该是为了让信贷资金或社会资金脱虚向实,从房地产领域流向实体经济。但是,我们应该清楚,资本永远是逐利的,要让资金从房地产领域离开,如果没有比房地产投资有更高的收益风险比,谁愿意离开房地产领域呢?

图:中国房地产经历了二十年牛市,累积了很大泡沫、隐含了很大风险,如果继续上涨,崩溃的杀伤力就更大

我们的研究表明,房地产繁荣对消费的拉动作用还是比较明显的,因为房价上涨能带来「财富幻觉」,购房之後对家具、家装、家电的需求增加。因此,房价表现好的城市,消费也表现好;房价差的城市消费也较差。因此,如果真要实现房住不炒,那麽,消费要维持稳定,必须要有相应举措,即如何给中低收入阶层增加收入。比较现实的做法,应该扩大社保基金规模,毕竟可以通过国家的资源来弥补社保基金缺口,以化解老百姓消费的後顾之忧。

所以,现在的问题是房地产这扇门太沉重,关上,有近忧,不关上,有远虑。发展新兴产业,开发硬科技,推广5G等,实施新旧动能转换,目前看还只是一扇小窗。这是因为中国经济的结构性问题已经使得其过早进入存量经济主导时代──看看当前各项统计数据,除了房地产行业一枝独秀之外,其他大部分数据都缺乏惊喜。

的并不是房价继续上涨,而是怕房价一旦大跌,流动性极度萎缩,缺乏接盘者,这才是处置危机最大困难。对於理想(经济目标)与现实(经济现状)之间的差距,可以通过改变经济现状和降低经济目标两种方法来实现。\中泰证券首席经济学家 李迅雷

问题在於,大家都觉得这一目标的设定是合理的,但为何从2016年提出至今,炒房之风难以抑制呢?显然存在执行方面的问题,房价上涨是社会多方的共同利益所在,抑制炒房存在利益上的抵触,因此,执行力不足。

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